上海佘山天价别墅：实际投入仅1287元/平方米
时间：2011-06-29 06:57:32 来源：每日经济新闻 作者：
　　上海佘山天价别墅　上海之声.jpg
佘山月湖别墅一角　上海之声配图
　　曾经报出过23.8万元/平方米的上海佘山月湖山庄二期，每平方米的成本有多少?
　　《每日经济新闻》记者昨日(6月27日)从上海市建设和交通委员会已公布的建设项目信息获悉，这个平均每平方米网上参考价高达7.8万~23.8万元的天价住宅，算上地下室的开发成本，每平方米的建设投入仅2351.47元。上述楼盘整个项目的绿化和工程施工总投入仅为6500多万元，仅相当于该楼盘一栋别墅的总价。
　　实际投入仅1287元/平方米
　　上海市建设和交通委员会网站公布的佘山月湖山庄的建设投资信息显示，该项目总投资额为4500万元，建筑工程由苏州建筑工程集团有限公司总包，总金额为4449.2万元，绿化工程由上海祥符园林绿化建设有限公司施工总包，合同金额为2027.5142万元。
　　根据上述建设信息，该项目的总建设规模为34943平方米，但网上房地产数据显示，该楼盘的总建筑面积仅为19137平方米。对此，上海市规划和国土资源局给该项目颁发的建设规划许可证 (沪松建(2006)17060727F02289)或许可以作出解释。根据项目建设规划许可证，上述楼盘被核准的规划建设面积为34913.2平方米，其中地上建筑面积为18920平方米，地下建筑面积为15993.2平方米。
　　按照上述信息，该楼盘别墅实际每平方米的建设投入仅为1287.81元，但由于地下室部分不算建筑面积，所以每平方米的名义建设投入是2351.47元。
　　上海一家开发商的营销总监告诉《每日经济新闻》记者，上海所有的建设施工项目都会进行建筑工程招投标，并在上海市建设和交通委员会登记建筑工程招投标作合同登记备案。一般情况下，项目登记的建设投入就是总的建筑成本。
　　根据上述建设项目信息，佘山月湖山庄每平方米的建设工程投入并不比周围的佘山天马花园、佘山世茂山庄高，但最低售价却是佘山世茂庄园的1.5倍。而此前佘山月湖山庄的客户经理王磊曾表示，该楼盘所用的建材非常好，所以才敢开出比周围高得多的价格。
　　别墅用地叫停后仍获地块
　　如果建设工程和绿化投入不高，那么开发商的土地成本呢?
　　中房信集团和上海某咨询顾问公司曾同时监测过2003年至2006年上海商品住宅用地招拍挂的成交数据，其中登记的别墅用地超过100幅，但并没有佘山月湖山庄的土地成交价格。
　　不过，从上述机构监测到的同时期同一区域别墅用地的成交价格，或许可以了解当时土地市场大致的成交行情。根据上述机构监测的数据，2003~2006年松江佘山地区出让的容积率在1以下的住宅用地，最便宜的仅7万元/亩，最贵的为108万元/亩。
　　按照售楼处此前每栋别墅占地3亩的说法，以上述最高价计算，每栋别墅的最高土地成本只有324万元/栋，加上建设工程投入和绿化投入，55栋别墅的绿化、土地和建筑施工投入平均在500万元以内。而按照网上房地产的参考价，佘山月湖山庄最便宜的一栋别墅总价也超过2500万元。
　　对此，佘山月湖山庄的营销总监莫少欢说，项目的成本和上海市建设和交通委员会以及相应房地产机构的统计是否一致尚需核实，该地块是在2005年后获得的，应以2005年以后的别墅用地价格作为参照。
　　然而，早在2003年2月和9月，国土资源部就曾两次发布文件，明确叫停别墅用地，规定以后禁止别墅类用地推出。为什么开发商仍然能在2005年后获得上述别墅用地。该地块又是通过何种方式由开发商获取?
　　对于上述问题，莫少欢并未作出解释，而是让记者采访开发商的客户经理王磊。而王磊表示，售楼处方面只是代理，不了解具体信息，之后他又表示开发商方面的所有新闻发言必须通过他，该项目的所有信息将全部由房地产交易中心对外发布。
　　上海最贵别墅月湖山庄被要求重新核价
　　因为创下住宅单价逾20万元/平方米纪录而“一战成名”的佘山月湖别墅昨日(6月23日)终于不堪外界的质疑，选择在沉默中“爆发”。
上海佘山天价别墅：实际投入仅1287元/平方米
时间：2011-06-29 06:57:32 来源：每日经济新闻 作者：
　　该楼盘先是于昨日早间向 《每日经济新闻》记者独家回应称，开发商的定价并不离谱，整个项目目前仅有一栋总价超亿元，而周边别墅的售价为8000万至2.2亿元。至于20万元以上的单价也不算离谱，由于每套别墅送300到400平方米的全明地下室，如果算上地下和地上面积，每平方米的单价并不比周边贵。
　　然而，这一说法却经不起推敲。对当地市场有监测的房地产机构告诉记者，佘山所有的别墅都附送地下室，大部分楼盘附送的地下面积都达到了地上面积的60%以上，显然开发商的说辞仍不能洗清暴利嫌疑。
　　开发商的上述说法也没有得到上海市和松江区房管部门的认同。根据上海电视台综合频道昨日晚间6点30分的《新闻报道》，佘山月湖山庄已被两级房管部门要求重新核价，而该楼盘已经成交的房源价格只有报价的85折。
　　“定价合理”说遭到质疑
　　昨日上午，《每日经济新闻》记者赶赴佘山月湖山庄售楼接待中心现场，客户经理王磊对记者解释称，别墅单价超过20万元的定价标准是参照了佘山板块整体的别墅行情而来。该项目每栋别墅的地上面积只有400到500平方米，比周边偏小，但附带了300~400平方米的全明地下室，以总建筑面积800~900平方米计算，是符合周边的单价行情的，加上别墅的园林风光特别好，所以定价也是合理的。
　　然而，事实真如上述客户经理所说的那样，这一定价是合情合理的吗?
　　上海同策物业咨询有限公司研究总监宋会雍认为，整个佘山板块每个别墅都送地下面积，赠送的地下面积有的甚至会占到地上建筑面积的60%~80%。记者在网上房地产也看到，佘山月湖别墅和临近的佘山高尔夫花园等项目相比，赠送的地下空间比例并不高，上述客户经理所说的 “算上别墅地上及地下面积，折合每平方米的售价符合周边行情”的说法显然难以自圆其说。
　　房管部门要求重新核价
　　开发商的上述定价解释，显然也未能说服上海市住房保障和房屋管理局以及松江区的相关部门。
　　根据上海电视台昨日晚间6点30分的新闻报道，该楼盘已被上海和松江区两级房管部门要求重新报价。根据房管部门昨日的披露，该楼盘目前已成交的别墅房源只有1套，预订的也只有3套。已成交的别墅成交价为6.79万元/平方米，其余已预定别墅成交价格为7万元/平方米左右，较网上参考价有15%左右的下浮。
　　房管部门因此于昨日向开发商正式发函，要求根据目前实际成交情况并参照周边房价水平酌情重新核价。松江区房管局市场监管科副科长王瑛说：“我们认为价格偏高，不符合当前调控的要求。”
　　不过佘山月湖山庄的客户经理王磊说，截至昨日晚间6点50分，他们并没有收到来自房管部门的正式函件。
　　有业内人士认为，佘山月湖山庄重新核定并被批准的价格将会较目前定价作出较大幅度的下浮。