星河湾上海两项目降价2成 给老业主补差价(图文)
时间：2011-12-17 07:09:01 来源：东方早报网 作者：王齐
　　星河湾降价了，还是8折！
　　星河湾董事长黄文仔12月16日在广州对新浪乐居透露，浦东星河湾、上海星河湾（以下简称“闵行星河湾”）将以8折、8.5折或以更大的优惠进行降价。
　　一位知情人士透露，浦东星河湾和前期付了100万元定金的部分客户有过协议，12月20日签约，全部7折，“一次性付款的，还可享6.5折。”
　　网上房地产的信息显示，浦东星河湾二期预售证的开盘时间是7月份，总套数209套；至昨日截稿时，售出了58套。
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星河湾开始降价促销。 IC 图
　　星河湾此番降价打出的最亮眼旗号在于，给老业主补差价。据新浪乐居报道，星河湾方面计划对浦东星河湾二期已购业主和闵行星河湾一期已购业主共约400人，给予回馈补偿，“当然，这些补偿是有条件的，老业主必须在明年1月31日前，完成按揭办理手续；一次性付清和分期付款的，也必须满足相关的约定。”
　　星河湾董事副总裁梁上燕在上海举行的通气会上表示，此番回馈主要是短期行为，上海仅是个案，不会扩大至其他城市。
　　“力度是比以往大一点。”星河湾内部人士对早报记者透露，此次优惠活动将持续到明年春节。
　　降价算盘
　　这场毫无征兆的降价，在业内反响甚大。
　　“看到这个消息，我思考了很久。” 上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成说。
　　周建成的结论是，星河湾在这个时间点降价，暗含了星河湾的高层对未来市场的判断，也就是短期内限购限贷全面放松不可能。否则这样做，代价太大。“黄文仔一定是基于各方面信息做出的判断，对市场的预判。”周建成说。
一位业内人士断言，“星河湾是黄文仔一人独大，很强势。易居代理星河湾的项目，第二天就要卖了，前天晚上9点钟才告诉周忻（易居董事局主席）定价。之前太自信，每次都高出很多，而周忻对市场价格判断准确，这次肯定是周忻和黄文仔达成了一致。”
　　星河湾内部人士则给早报记者打了一个比喻：“这场调控中，很多开发商都生病了。我们现在可能是伤风感冒了，但也有开发商要动手术了。”
　　根据21世纪不动产的数据，截至12月15日，闵行星河湾今年共售出90套，均价4.5万元/平方米；而浦东星河湾售出58套，均价6.8万元/平方米。
　　降价成效惹争议
　　由于星河湾单套面积最少在200平方米，上述两个项目均是千万元起步。
　　对星河湾的降价决定，一位分析师的反应是：“听上去只是一个噱头。这样的高端盘，即使降价20%至30%，还是卖不动，没用的。”
　　银亿集团营销总监王士章在微博上也写道，豪宅降价也卖不了几套，相反补差价损失会更大。新浪乐居昨日早些时候的报道称，补差价额将达6亿元。
　　不过，多数开发商和分析人士看好星河湾的降价。
　　“打折没用，不打折更没用。未雨绸缪总是好的，更多的现金流总是好的。”周建成认为，星河湾的折扣已经很到位了，价值投资者会选择入手。
　　“晚死不如早冲。”一位大型国企开发商认为，星河湾在山西、北京、上海浦东都卖得不错，上海闵行和鄂尔多斯差一点。闵行星河湾打折下来单价只要3万多一点，还是精装修，又有品质，会有成效的，“年底冲一点量”。
　　嘉华（中国）投资有限公司销售及物业管理总经理谷文胜说，星河湾能作出这一决定，应该已经有足够的蓄水客户了，可以一下子卖掉很多。“豪宅降价最怕的是（事先不沟通），没卖掉新的，把老客户得罪了。”
　这并非危言耸听。早报记者手头的一份数据显示，单价5万元以上的豪宅项目，上海降价幅度20%或以上的楼盘至少还有三个，其降价至今的去化率均未超过30%。
　　部分老业主很淡定　豪宅，为何要补差价？
　　“补差价的做法，上海很少见，但是在北京、南京已经有过了，都是中低端的刚需盘补差价。”克而瑞分析师杨晨青说。
　　“星河湾的客户忠诚度高，很多老客户都是跟着星河湾的项目走的。从浦东买到闵行，从闵行买到太原，从太原买到鄂尔多斯。”周建成认为，星河湾的买主都是高端客户，补差价，更多的是维护信用度，维护高端社交圈、高端的客户圈以及高端的资源网络。
　　“高端”之说，并非无由。相比刚需盘降价激起的老业主维权举动，星河湾的部分业主淡定很多。
　　一位在上海本地从事金融行业的星河湾业主对早报记者表示，“还没有收到星河湾的消息。但降价与否都是市场行为、商业行为，无所谓。”他在2009年花3000多万元，在浦东星河湾买了套244平方米的房子自住，“星河湾品质好，住的感觉也很好。”
　　“降价无所谓啦。”一位姓邹的广州业主也说，还没有收到星河湾的消息，“我在广州的家也是星河湾。在上海的房子是2009年的时候，花了3000多万元买的。上海的房子现在挂牌卖，卖不掉也无所谓，自己住啦。”
　　多米诺骨牌效应？
　　星河湾的急剧降价，是否会波及周边房价？
　　“影响不大。年底本来成交就少。”21世纪不动产北蔡店经理何芳草说，板块内大部分都是老公房。一手房只有大华锦绣华城，均价最高也就3万元/平方米。
　　21世纪不动产闵行别墅店经理庞博也认为影响不大，理由同样是板块内没有品质相当的豪宅。“二手房影响更小，周边是自住多，刚需都是每套150万元左右。”
　对豪宅市场的影响听上去也不大。“星河湾所处位置的需求并不大，（最新降价决定）并不一定会对整体市场有冲击。”谷文胜说。
　　一位开发商也直呼，“星河湾降价对豪宅市场的影响不大。拿仁恒来比较，仁恒河滨二手才5万元，而星河湾位置更远，卖到7万多元。”
　　“星河湾的二手房不好卖。挂牌的有几十套，今年一共才卖出去2套。”德佑地产御翠园店经理段炼表示，星河湾的业主很多都被限购了，所以只签合同，不办房产证。
　　段炼认为8折还是能带来成交的。“以前总价都要2000万（元）以上，现在只要1500万（元）以上。而且世纪公园板块的二手房都卖到了4万元/平方米。附近仁恒河滨的二手房价格只降了5%左右，单价还要3.5万-4.5万元/平方米。”