维修基金：想要用上不容易
时间：2013-09-16 08:07:54 来源：新华网 作者：叶锋
近年来，各地曝光的房屋质量问题越来越多；为房屋“治病”的公共维修资金虽储备丰富，却遭遇“惜用”。有统计数据显示，全国各地缴存的公共维修资金总额已超过万亿元，但使用率不足百分之一，常年处于“休眠”之中。这笔巨额资金如何“唤醒”，近年来广受关注。

“近水救近火”为何老不情愿？

截至今年5月，上海的商品住宅维修资金归集额共393亿元，累计使用29亿元，累计使用率为7．4％，存在一定程度的“惜用”。

同样的情形在其他城市更为明显。比如，截至2012年10月底，广州房屋维修资金归集总额超过81亿元，但累计使用金额不到8000万元，不到总金额的1％。

另一方面，房屋和公共设施要花钱的地方却越来越多。比如上世纪90年代中后期建设的电梯房，如今已经进入了维修高峰期，维修范围包括电梯、配电房、地下车库等。如果维修资金“用不动”，房屋及相关公共设施只能“带病运行”。

浦东新区瑞和苑小区就碰到过类似问题。小区有一幢高14层的住宅楼，唯一的一部电梯由于电脑控制系统故障而停用超过一周时间，住在高层的居民不堪每天爬楼之苦。小区的维修资金账户充裕，更换新系统需要1万多元，但程序繁琐。久拖无果之下，部分业主一度和物业管理人员发生肢体冲突。在居委会的协调下，最后物业企业无奈同意先“垫资维修”。

没有业主大会资金就“冻结”了？

维修资金为何用起来难？记者调研发现，主要原因有三：

一是使用主体缺失。物权法规定，住宅专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后才能使用。也就是说，小区必须成立业主大会，才能将维修资金从政府代管账户划至业主大会账户，具体则由选举出的业主委员会经办。但相当一部分小区未能组建业主大会、选举出业主委员会。

二是小区“自我管理”能力较弱，公共决策达到两个“三分之二”较难。上海市物业管理事务中心维修资金科科长张炳军介绍，一方面，部分小区业主人数较多，且存在出租或未入住等情况，业主表决费时、费力，无法达到预期效果；另一方面，业主们无法就利益问题达成共识，往往不同意动用维修资金。

三是部分业主对维修资金使用的公开性、透明度有质疑，对公共受益的收支状况有怀疑。维修资金使用是否合理得当，公共收益收入多少、用了多少、用在何处……这些问题在部分小区都是一笔“糊涂账”。

上海2011年出台《上海市住宅物业管理规定》，规定未成立业主大会的小区，由居委会或村委会组织征询业主意见，物业企业组织维修，经区房管局和专户银行审核后，可以根据决算审价金额支取维修资金。不过张炳军介绍，目前上海绝大部分维修资金的使用还是在成立业主大会后支取的。

上海列“紧急情况”直接专款专用

上海关于住宅物业管理的最新规定，将电梯、水泵故障影响正常使用，消防设施损坏，外墙墙面脱落，屋顶外墙渗漏等列为“紧急情况”。对紧急情况，经有关部门或专业检测机构出具相关证明，由业委会按相应程序即可直接使用维修资金进行维修。统计数据显示，截至今年6月底，上海各小区共有145笔紧急维修，支取维修资金750多万元。2012年，上海商品住宅维修资金的年度使用量达4．6亿元，是2008年的近2倍。

专家认为，提高维修资金使用的有效性和安全性，表面看是制度设计的问题，深层次上则是加强小区业主责任意识和 “自我管理”的问题。 （据新华社上海9月15日电）